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嘉兴在线新闻网     2018-06-15 15:26     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖

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  融信中国(03301)应该值多少钱?这是一个值得探讨的话题。

  如果从行业而言,房地产行业没有多少的想像空间,题材和概念并不如热门的科技独角兽那么性感;如果单纯从业绩而言,2017年的业绩虽然合约销售远超预期,但较高的负债率和利润的增长却不能匹配其销售的增速。

  但另一个侧面是,融信中国在过去三个多月里,其股价涨幅超过50%,遥遥领先地产板块,是最牛的地产股。资金不会说谎,如果从这个角度而言,融信中国仅仅是以上两点的表面描述所能概括的吗?

  在2018年3月27日投资者会议上,融信中国管理层给出了答案。根据智通财经APP的梳理,有以下几点值得注意:

  1.2018年合约销售规模再增长50%。根据克尔瑞的数据,2017年融信中国合约销售额为702亿元,2018年销售目标为1200亿,则增速为71%;

  2. 降杠杆。决心很大,2018年杠杆直降50个百分点,落到净负债率低于100%以内,2019年至65%左右,降杠杆的过程,其实就是减财务支出增利润的过程;

  3. 增土储、压土地成本。通过轻资产运营、与万科等大企业合作方式,即让2017年土储面积增加了118.8%,且约60.20%的土地位于中国一二线城市,亦将土地平均成本压缩到了4814元/平米,同比下降了62.86%;

  4. 增利润,此与降杠杆是融信中国2018年的两大基调。根据智通财经的测算,以2018年的目标销售收入,代入到融信中国的权益值、净利润率水平,则其2018年的净利润额会在60亿以上。

  2017年融信中国的净利润是16.79亿元,60亿的净利润增长4倍,而截止3月28日收盘,融信中国的市值为185亿港元。而1200亿的销售额,对应的市值倍比是8:1,市销率是目前所有房地产企业中最低。

  考虑于此,3月29日11.44港元的收盘价还贵吗?

  超越1200亿

  2017年,融信中国全年实现营业收入303.41亿元,同比增长166.82%;毛利润为50.25亿元,同比增长118.3%;净利润为26.46亿元,同比增长55.40%。同时,公司年末总资产1701.96亿元,同比增长72.08%,公司各项财务数据均呈现大幅度增长。

  同时,融信中国1月份的总合约销售额为71.21亿元,同比增长1.25倍。2月,融信中国的合约销售额是65.6亿人民币。

  此前,公司早已公布2018年度的合约销售目标,即1200亿。这个目标的完成问题不大。

  对比来看,公司上市以来,每年的实际销售金额都会超过年初目标。以2017年为例,融信中国年初设定的销售目标是325亿元人民币(单位下同),到年末,该公司交出了502.35亿元的成绩单,同比大增103.88%,较目标完成155%。再看2016年,融信全年销售额为246亿,也超额完成了年中大幅上调过的240亿元销售目标。

  按今年头两个月合约销售额增速来看,融信中国实现1200亿目标亦是轻而易举的事。

  降杠杆之路

  2018年注定是融信中国的降杠杆元年。

  作为标志之一,过往几年降负债一直是融信业绩会上的焦点,但2018年融信直接首次给出了降杠杆的具体数据目标。

  数据显示,报告期内,融信中国资产负债率为81.93%,较2016年76.66%上升6.88%;净负债率也从2016年的101%增加至17年的159%,同比上升约58个百分点,但远小于2015年的247%。

  融信中国首席财务官曾飞燕曾飞燕表示,到2018年底,融信中国“希望回到100以下,2019年底希望能够回到大概65左右的水平”。

  具体方式是,主要依靠提高结算规模、配股融资和轻资产(即合作开发)的方式逐步降低负债水平。

  以轻资产开发为例,拿地方面,公司与其它一线房地产企业如万科(02202)、绿地、碧桂园(02007)等合作,多次拿下高价值地块,将2017年新增的土地平均成本压缩到了4814元/平米,同比2016年的12963元/平米下降了62.86%。

  融信中国董事会主席欧宗洪亦提出:“集团将采纳‘降杠杆、减负债、增抗险、调资金’的谨慎理财之道,灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低资金成本。”

  从数据上看,2017年融信中国融资利息支出为40.18亿元,较2017年利息支出22.45亿元增长了78.98%。倘是降杠杆,则2018年融资利息有望微增或不增,但对应营收的成倍增长,则利润更好看。

  最低60亿利润?

  按最新发布的数据,融信中国2017年度的毛利约50.25亿元,营业收入为303.41亿元,毛利率为16.56%。

  16.6%并不高。但这主要是受海亮地产结转的项目影响所致。海亮结转的54亿项目毛利几乎为零,且已售未结转的部分都是这个情况,对融信中国整体毛利的影响比较大,量化下来大概7个点左右,如扣掉海亮和收并购的项目,融信自有的项目毛利率大概在23%左右,较2016年的20.7%增长了2.14个百分点。

  2018年,海亮将继续产生100亿左右的结转,对毛利依旧会有影响,但管理层相信整体的毛利率会达到20%以上。

  事实上,在规模逐渐成长起来后,融信内部提出:利润比规模更重要。2017年融信内部对管理层考核的利润指标很高,净利15%,毛利33%。

  融信管理层曾多次表态把重心重回利润之上,保证增长的质量。 2017年中期,融信中国毛利率从18.40%提升至18.57%。

  智通财经在这里做一个预估,按融信中国今年1200亿的销售目标,以保守的60%权益计算,代入到同样保守的10%净利润率计算,则净利润为60亿元;如果以中位数的70%的权益计算机,考虑15%的净利管理层考核指标,则是126亿元。

  两个数字,分别是2017年利润率的近4倍、8倍。如果以此数值计算,那么融信中国或远不止目前185亿港元的市值水平。

  行情来源:富途证券

  从港股通持股比例来看,近期融信中国股价的上涨与内地资金助推有密切相关。近期内地资金不断流入,其持股比例已从2017年12月底的1.7%上升至2018年3月27日的6.55%,劲增284%。


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    编辑:    责任编辑:
 
 
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